Lors de la souscription de votre prêt, vous devez choisir entre deux types de taux :
LE TAUX FIXE
Ce type de taux est sans surprise et reste constant pendant toute la durée du prêt
LE TAUX VARIABLE
Le danger majeur d'un prêt à taux révisable se situe dans la possibilité d'une augmentation du taux d'intérêt. Cette augmentation de taux peut rendre le taux révisable plus onéreux que le taux fixe.
un prêt à taux révisable est indexé sur un indice de référence : Euribor 3 mois, Euribor 1 an, le plus souvent.
Il existe plusieurs catégories de prêt à taux révisable :
LE PRET A TAUX REVISABLE CAPE
Le taux de ce prêt est révisable mais doit rester dans les limites prévues dans le contrat. Ainsi le taux du prêt est assorti d'une "limite". Cette limite peut être de plus ou moins 1%, 2% et plus rarement 3%.
LE PRET A TAUX REVISABLE NON CAPE ET A ECHEANCES PLAFONNEES
Dans ce type de prêt, le plafond porte sur le montant des échéances et non sur le taux du prêt qui peut varier sans limite. Par contre, dans le cas où cette augmentation ne suffirait pas à absorber la hausse des taux d'intérêts, la durée serait allongée.L'allongement de la durée peut être limité.
LE PRET A TAUX REVISABLE NON CAPE ET A ECHEANCES NON PLAFONNEES
En cas de hausse ou de baisse de l'indice de référence, ou les échéances seront modifiées, ou la durée variera sans limitation. Ce type de prêt n'offre aucune sécurité.
QUE CHOISIR ?
Si vous recherchez la sécurité totale, alors choisissez un taux fixe. Si vous êtes prêt à assumer une part de risque pour avoir la possibilité de réduire le coût total de votre prêt, vous pouvez choisir un prêt à taux révisable.
VOTRE PROFIL
Les conditions financières du prêt que les banques vont vous accorder dépendent de votre profit d'emprunteur. Les caractéristiques générales qui font un emprunteur idéal sont :
- Votre apport personnel
- Votre ratio d'endettement
- La perennité des revenus
- Le comportement financier
- La durée du prêt
VOTRE APPORT PERSONNEL
Plus le montant d'apport personnel est important pour financer votre acquisition, plus votre dossier est bon
L'idéal est d'apporter environ 33% du montant de l'acquisition, de cette façon vous démontrez votre engagement personnel dans votre investissement immobilier, la disponibilité d'un apport personnel prouve votre capacité d'épargne et enfin la garantie que va prendre la banque (PPD, Hypothèque...) est inscrite pour le montant financer d'un bien d'une valeur supérieure, elle prend donc moins de risques en cas de problème financier.
Généralement lors de la première acquisition d'une résidence principale, la banque souhaite que l'emprunteur dispose d'au moins 10% d'apport personnel sur le prix d'acquisition.
Votre ratio d'endettement
Il vaut mieux un endettement de 25% que de 35%. Un endettement élevé rend plus difficile le remboursement des échéances.
Les mensualités maximums généralement admises correspondent à 33% du revenu.
Le taux d'endettement prend en compte la totalité des charges mensuelles de crédit (mensualités du prêt immobilier + mensualités des autres prêts déjà contactés) exemples : crédit consommation, crédit auto...).
De manière générale, plus le niveau des revenus est faible, plus le critère du taux d'endettement maximum de 33% sera appliqué de manière stricte. Dans les cas de revenus faibles les banques utiliseront un critère complémentaire intitulé le "quotient familial" ou le "reste à vivre".
Le quotient familial sera calculé en fonction du revenu résiduel par personne. La norme généralement admise est d'environ 4 800€ annuel par personne.
La pérénité de vos revenus
De manière générale, il faut mieux être salarié depuis plusieurs années qu'en période d'éssai.
La banque préviligiera la sécurité que votre emploi vous procure en terme de pérénnité.
Néanmoins les banquiers savent aussi s'adapter au monde du travail actuel, et dans un couple d'emprunteurs, un CDD n'est pas a coup sur un facteur bloquant.
Votre comportement financier
L'analyse de vos rapports avec l'argent sera effectuée à l'aide de vos extraits de comptes sur une période de 3 mois au moins. Attention si vous dépensez plus que vous ne gagnez, la banque refusera certainement de financer votre projet dans les meilleures conditions.
Une capacité d'épargne sera inconstestablement un atout, elle pourra compenser un taux d'endettement élevé.
La durée du prêt
Plus la durée du prêt est longue plus la négociation sera dure.
La prise en compte de votre age sera un critère déterminant pour la durée du prêt de même un avenir professionnel évolutif sera un élément déterminant.
INFIMO
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